东莞农民公寓改革将迎“破冰一刻”

　　东莞农民公寓改革将迎“破冰一刻”

 

　　住与不住农民公寓，一直是东莞多个镇街农民不可回避的抉择。入了公寓，意味着农民告别的不只是祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居生活，更是告别了租赁房屋的生计；而不入公寓，东莞的用地之困似乎又无法打破。

 

　　就这样，农民出于租赁经济的生计考量，镇村出于解决用地之困的思虑，已经整整经历了20年的抉择、“拉锯”，这也使东莞很多农村在迈向现代化城市过程中缓步前行。

 

　　“即将迎来破冰一刻。”据市委政研室有关人士介绍，东莞市一级层面已开展了历时两年的调研，近日初步形成改革方案。虽然文件内容尚未对外披露，但变革带来的想象足以令人期待。农民“洗脚上楼”后如何生计？统筹土地如何平衡镇村与村民的利益？诸如此类问题的答案即将揭晓。

 

　　举家上楼

 

　　一些村民不愿离开田地搬进公寓，部分原因在于难以放弃原有的宅基地所带来的经济效益。

 

　　几经权衡后，68岁的陈培林还是搬了。

 

　　一笔经济账，让他做出了告别30年老屋、“洗脚上楼”的决定。“买这套新公寓房一次性花了近20万元，一家的年收入有5万，同时每年光旧屋的租金收入也有5万。”陈培林推算起来，也就两年光景，就可以买下这套房子。如果政府一旦征用陈家旧屋，还能得到一笔可观收入。

 

　　通盘考虑后，陈培林认为很划算，于是一家人正式乔迁到了黄江梅塘农民公寓的新家。

 

　　搬与不搬，陈培林算的是经济账，而政府层面则考虑的是“住的习惯”。据黄江镇政府一位人士介绍，比建房更复杂的问题是说服当地村民入住，对于习惯于田园生活，乐于“闲庭散步”的村民来说，突然离开自家的“天和地”，住进高楼，这是很难适应的。

 

　　曾经负责该项目的黄江镇委委员温泉华告诉记者：“政府多次组织村民参观本镇及其他镇的农民公寓，让他们亲自感受公寓的生活环境，并进一步解释村民住进高楼对城市发展的好处。”

 

　　然而，光靠语言上的劝导还不够。黄江镇还意识到，不愿搬进公寓的，主要集中于两个人群，“一是老年人，实在不愿住在高层楼房里；二是贫困家庭，经济条件受限，实在买不起房。”对此，黄江镇在农民公寓的规划中加入了有针对性的设计，在小区里规划出6000平方米土地，建一批单层房，房价也更低，专供老人和贫困家庭居住。

 

　　即便如此，5年前就被称之为东莞最好农民公寓的梅塘农民公寓，经过几年“拉锯战”之后，如今依旧没有满员。截至目前，梅塘公寓一期的402套房，虽已全部售完，但入住率也才刚刚过半。

 

　　政府执著推动农民“洗脚上楼”工作的理由倒也简单。建农民公寓，不仅可以释放和盘活大量土地，更是能够借此推动当地的城市化进程。这也是黄江建设农民公寓的初衷。当地一位社区负责人告诉记者，目前，梅塘在黄江属于相对落后的区域，政府对上楼农民的土地进行统筹后，梅塘将拥有大量土地资源有待开发，这在东莞是不可多得的宝贵财富。

 

　　问题的症结也正源于此。表面上看，农民“洗脚上楼”改变的只是一种生活习惯，实际上影响的是生计。

 

　　据市政府一位人士介绍，在东莞经济迅速发展的历程中，随之兴起的是带有东莞特色的租赁经济。本地村民利用自家的宅基地盖起房屋，出租给外来务工人员,这成为许多村民一项重要的收入来源。而在多数镇区对于农民公寓的建设规划中，村民住进公寓后,所拥有的宅基地将被征收以用于工业和商贸开发。一些村民因此不愿离开田地搬进公寓，部分原因正在于难以放弃原有的宅基地所带来的经济效益。

 

　　由此看来，仅靠“游说”鼓励农民上楼是远远不够的。

 

　　“洗脚”上楼20年

 

　　传统的“在宅基地上自建单家独户住宅”的模式，这种缺乏整体规划的铺张式的建房模式,被认为不仅造成了东莞城市化进程的相对迟缓，更使得东莞在土地资源的调用上显得捉襟见肘。

 

　　镇街“上楼计划”的推出，背后折射出的是整个东莞用地的困局。正是对土地资源的急切需求，建设农民公寓的思路呼之欲出。

 

　　推动农民搬进公寓过起城市人生活并非起于黄江，不少镇街的农民公寓其实早有出现。早在1994年,塘厦就率先为农民修建小别墅,农民集中在小区居住,腾出土地用于工业和商贸发展,此举成为东莞建农民公寓的先例。

 

　　此后10年间,农民公寓建设一时成风,大朗、东城、虎门相继在当地政府主导下建起高层公寓,统一安排农民“上楼”。从镇街的自发启动到市里发文明确要求，恰巧也整整经历了10年。

 

　　据市国土部门一位人士介绍，为了加进城市化建设的进程,2004年,东莞就出台了《关于加强我市村居民公寓规划建设管理的通知》,叫停了单家独院式民宅的审批,全面禁止建独院式私房,同时加强了对农民公寓建设的规划管理。

 

　　“所以我们会向村民解读这些政策,让他们不要再在原有的宅基地上扩建或是加建新房。”温泉华认为,如果宅基地建私房受到限制,也许越来越多的人会倾向于住进公寓。

 

　　文件的出台，意味着东莞宅基地建私房历史的终结。与之对应的是，兴建农民公寓不再是个别镇街的自发之举，而渐成一种燎原之势。据市委政研室最新统计显示，凤岗、中堂、企石、万江、莞城等镇街也纷纷建起了农民公寓。

 

　　入住农民公寓到底会节约多少土地、腾出多少用地？至今，没有一个统一的说法。只不过，“走在前面”的镇街用实践给出了一组组漂亮的数据。据温泉华表示,在黄江实现6村村民全部入住公寓后,梅塘片区释放10倍于旧村的土地。

 

　　望牛墩则是另一个具有说服力的代表。据了解，土地资源日益紧缺是制约望牛墩发展的一大瓶颈，如何做好土地这篇文章，该镇认为唯一的出路是要重新盘活土地资源，于是大力兴建农民公寓。

 

　　据望牛墩镇政府相关人士介绍，目前该镇大力统筹土地资源，积极推进镇村联合开发，成功统筹了约5000亩工业用地，引进了台泥、芙蓉故里文化地产等一大批上亿元的大项目，成效显著。

 

　　在全市用地拮据的情况下，传统的“在宅基地上自建单家独户住宅”的模式，这种缺乏整体规划的铺张式的建房模式,被认为不仅造成了东莞城市化进程的相对迟缓，更使得东莞在土地资源的调用上显得捉襟见肘。

 

　　因此，在拆迁旧村基础上进行“农宅公寓化”改造，至少可以使拆迁村腾出大面积土地来发展经济，也被认为是情理之中的事。

 

　　变通之路

 

　　既然农民成为了市民，就应引入土地换社保的农民住房保障探索方向，以城乡一体化为方向，农民住房的长远发展也需要与居民住房逐步并轨。

 

　　一方是租赁经济的生计考量，一方是解用地之困的急迫，“拉锯”之中，为了说服农民“上楼”，各镇街纷纷不惜血本，超前建设农民公寓。这是市委政研室近日调研得出的一个结论。目前全市农民公寓超前建设情况普遍，农民公寓分配成为变相分红，农村集体承受较重的经济负担。

 

　　更为棘手的是，建新不拆旧、旧村难收回已成为我市农民公寓建设中存在的问题。也就是说，农民入住了新建公寓，但前提条件是不拆旧房、旧村。“僵持”之下，也从一个侧面反映了村民买了新楼、却迟迟“不上新楼”的真实原因所在。

 

　　据市政府一位人士介绍，在农民公寓的建设与规划中，资金筹集与工程建设并非难题，真正的困难与复杂之处在于，除了要想办法引导村民转变生活观念外，还需要有效地保障村民的土地利益。但如何保障当地村民的利益，对于多个已建、筹建公寓的镇街来说，虽非眼下之急,但也许更为重要和棘手。

 

　　“这个议题已经上升到了市一级层面。”市委政研室有关人士介绍，东莞市一级层面已经经过为时两年多的调研，力求破题。目前，文件内容虽尚未对外披露，但已引起多方关注和期待。

 

　　据市政府一位人士介绍，从操作层面，除了要求严格控制农民公寓超前建设，有效抑制投资性需求，同时也要求加大旧村改造力度，坚持建新拆旧，有效抑制新增用地。

 

　　针对农民“洗脚上楼”后的生计问题，中山大学教授林江建议，首先，在征地补偿方面,政府将按照时价向村民给予补贴,保证村民的利益。此外，当宅基地置换成工业用地及用于商业开发后,村集体经济效益获得了提升。而对于居住于此的新莞人，政府计划在拆迁时可以将各村里较新的房屋保留并进行整合，继续留作出租使用,而拥有房屋的村民仍可获得出租收入。

 

　　“应当考虑农民生计的长远性。”据省社科院教授丁力介绍，既然农民成为了市民，就应引入土地换社保的农民住房保障探索方向。这也是东莞正在探索的方向：城市发展以城乡一体化为方向，农民住房的长远发展也需要与居民住房逐步并轨。出于城市未来发展考虑，提出城乡一体的保障性住房建设的发展方向，积极探索符合东莞农民实际的保障性住房建设模式。（来源：东莞日报）