东莞法制局面向社会公众公开征求建议和意见

　　东莞法制局面向社会公众公开征求建议和意见

 

　　东莞拟设立业主监事会监督公共经费,建立物业管理联席会议制度、应急服务企业预选库,并对物业从业人员、物业服务企业出现失信行为、严重失信行为的处理办法、小区公共地方经营所有归业主所有、6种情况可使用住宅专项维修资金……8月8日，东莞市法制局发布关于《东莞市物业管理办法（草案征求意见稿）》意见的公告，面向社会公众公开征求建议和意见。如有意见者可于9月10日前通过邮寄、传真、电子邮箱等方式向东莞市法制局提交。　　《征求意见稿》共7章66条,主要包括总则,业主、业主大会、业主委员会,前期物业管理,物业管理服务,物业的使用和维护,法律责任,附则等。

 

　　值得关注的是，《征求意见稿》中提及，业主大会可以参考成立业主委员会的程序,设立业主监事会,主要职责是审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、监督公共经费等。业主监事会由7-9名成员组成,其中5-7名为物业小区部分楼栋的业主代表,2名成员为居(村)委会和镇人民政府(街道办事处、园区管委会)代表,每届任期不超过5年。而业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

 

　　《征求意见稿》中对物业从业人员、物业服务企业出现失信行为、严重失信行为的处理作出了明确规定。

 

　　《征求意见稿》提出,物业从业人员、物业服务企业有下列行为之一的，列入严重失信名单：骗取、挪用或者侵占专项维修资金的；因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的；采用伪造业主表决票、暴力胁迫、输送财物等手段，进行恶性竞争物业服务项目的；物业服务合同依法、依约解除后，拒不退出物业服务项目；因殴打业主、物业使用人，被公安机关行政处罚的。

 

　　物业从业人员有严重失信行为的,自信用档案扣分之日起两年内,物业服务企业不得聘用其在东莞市从事物业管理相关工作;而物业服务企业有严重失信行为的,自信用档案扣分之日起一年内,市物业管理行政主管部门、市物业管理行业协会不予开具诚信证明。

 

　　物管企业在管理过程中，难免会出现业主拖欠物管费等问题。面对这种情况，不少物管通过使用“非常手法”来让业主缴纳物管费。

 

　　对此，《征求意见稿》提出，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。未经供水、供电、供气等公用事业单位、业主或者司法、行政授权，物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气，但水管破裂、火灾等可能对业主或者公共财产造成重大损失的紧急情形除外。

 

　　相应地，《征求意见稿》对业主缴纳物业管理费的行为也作了相应的规范。要求业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业管理费，不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业管理等为由拒付物业管理费。未按时交纳的，并经书面催交仍未在截止日期交纳的，物业服务企业可以在本物业管理区域内予以公示。业主未按时交纳物业管理费，经司法判决或仲裁裁决确认应缴纳后，仍不缴纳的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

 

　　另外，《征求意见稿》也对业主大会选聘或续聘物业服务企业作了明确规定。根据要求，物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

 

　　当物业服务企业决定不再续签物业服务合同时，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会和居（村）民委员会，并应当向业主委员会或代行业主委员会职责的居（村）民委员会移交其合法占有的下列资料和财物，做好交接工作。新的物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会、居（村）民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

 

　　倘若，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。

 

　　对于拒不退出物业管理区域或拒不移交物业管理相关资料的物管企业，建设单位、业主委员会可以请求属地公安机关予以协助。

 

　　对于，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。

 

　　但如果出现以下情况之一：当物业服务企业退出物业管理区域后，因业主参与度不高等原因，未能召开业主大会选聘新的物业服务企业的；物业服务企业退出物业管理区域后，召开业主大会选聘新的物业服务企业时，专有部分占建筑总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主未能形成一致意见选聘新的物业服务企业的；业主大会决定自行管理物业后，出现小区管理失控、局面混乱及业主频繁投诉等三种情况，可以由街道办事处组织,以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务。

 

　　确定应急服务企业之后，代行业主委员会职责的居（村）民委员会，应当与应急服务企业签订应急临时服务合同。应急临时物业服务合同具体期限由居（村）民委员会和物业服务企业约定，最长至业主大会作出选聘或续聘决定之日。

 

　　随着东莞汽车保有量的不断增加，不少小区停车位也日趋紧张，因为停车位而产生的纠纷经常发生。

 

　　《征求意见稿》中规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

 

　　地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。

 

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

 

　　利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，所得收益依法归全体业主所有。

 

　　共用部分、共用设施设备的经营收益，不得以个人的名义进行存储和管理。经业主、业主大会同意，或者按照管理规约相关规定，共用部分、共用设施设备的经营收益可以用于：维修、更新、改造、增设共用设施设备；业主公益活动的开展；业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴；补充住宅专项维修资金；邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用；业主大会议事规则约定的其他事项等6个方面。

 

　　另外，业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业管理费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

 

　　根据《征求意见稿》，共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用住宅专项维修资金的，应当由相关业主表决通过。

 

　　有下列情形之一，可能危及业主生命和财产安全的，物业服务企业或业主委员会可以按住宅专项维修资金管理有关应急维修程序的规定支取并使用住宅专项维修资金。

 

　　（一）电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；（二）消防部门认定需要立即整改的消防设施故障；（三）屋面、外墙渗漏；（四）楼体外立面存在脱落危险；（五）供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏；（六）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

 

　　对于，未成立业主委员会、又无物业服务企业服务的住宅小区，发生紧急维修情况的，可以由居（村）民委员会提出紧急使用维修资金申请，由街道办事处（镇人民政府）组织代修，代修费用从相关业主维修资金分户账中列支或由相关业主按照建筑面积分摊。按应急维修程序支取维修资金的，待安全隐患处置妥当后，维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。

 

　　而对于房屋产权单位或者建设单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的老旧住宅区，镇人民政府（街道办事处、园区管委会）可以安排专项资金对公共设施设备、共用部位进行修缮和改造。（来源：东莞阳光网）