东莞维修资金新规落地：业主表决权扩大，紧急使用条款细化，资金监管再升级

　　东莞市住房和城乡建设局近日正式印发《东莞市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），对2014年施行的旧规进行全面修订。此次修订直击维修资金管理中的痛点，包括紧急使用范围模糊、业主表决程序繁琐、资金划转僵化等现实问题，旨在通过制度优化提升资金使用效率，同时强化监管，确保业主权益不受侵害。

 

　　新规最引人注目的变化在于业主表决规则的调整。根据《民法典》最新规定，维修资金使用表决门槛从原有的“双三分之二”同意改为“参与表决业主的双过半数”同意，大幅降低决策难度。这一调整被视为对业主自治权的实质性扩大，尤其利好老旧小区电梯改造、外墙维修等高频需求项目。同时，《办法》明确业主大会可经法定程序接管维修资金自主管理，但资金流向仍受严格监管，杜绝挪用风险。

 

　　在资金使用层面，新规首次允许使用维修资金购买电梯维修保险，通过市场化手段分散风险，避免因资金申请周期长导致电梯带病运行。针对紧急情况，新规以列举方式明确六大类可跳过表决直接动用资金的情形，包括电梯故障、消防设施瘫痪、外墙脱落等涉及公共安全的隐患，同时设置异议处理机制，平衡效率与公平。此外，施工单位垫资压力得到缓解——新规支持按合同约定分期划转维修资金，打破以往“验收后一次性付款”的僵化模式，有望吸引更多优质企业参与竞标。

 

　　监管环节同样迎来突破。经业主表决同意后，维修资金可购买国债实现保值增值，这一创新举措借鉴了其他城市的成熟经验，但配套细则强调“安全优先”，明确资金不得用于高风险投资。对于预算超100万元的工程，新规鼓励公开招标，并引入电子投票系统缩短表决周期，限定90日内完成投票，避免久拖不决。

 

　　值得注意的是，旧规中争议较大的“电梯备用金”条款被删除。住建局解释称，因实际设立的小区极少，且紧急使用条款已覆盖电梯维修需求，简化条款更利于执行。业内专家评价，此次修订既回应了《民法典》的法律衔接要求，又针对东莞城市化进程中的物业管理矛盾精准施策，尤其在资金使用灵活性与监管刚性之间找到了平衡点，或为其他城市提供借鉴样本。