辽宁营口：陷1.3亿元土地出让金风波

　　2011年，王昆从北京回到家乡营口，继承家业，进军房地产，成为营口晟恒房地产开发有限公司(以下简称“晟恒地产”)法人代表。

　　同年，晟恒地产通过政府公开招拍挂等程序，以总计近1.3亿元价格受让营口西市区一面积82944平方米地块，用以建设住宅项目等。但直到2016年年底，营口市国土资源局(以下简称“营口国土局”)迟迟没有将上述土地交付，此时，已距离双方签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称“出让合同”)约定交付时间过去5年多。

　　在此期间，两者总共2次向营口市仲裁委员会(以下简称“营口仲裁委”)申请仲裁，内容涉及该土地处置、晟恒地产受让金赔付等。

　　“其实，在2015年已裁决国土部门归还受让金本金，并支付利息。”12月12日，王昆向记者介绍，该仲裁结果后被营口市中级人民法院(以下简称“营口中院”)一纸“通知”，要求重新仲裁，解除 “出让合同”。

　　当地政府一份官方文件内容显示，“由于动迁原因，至今仍未交付土地使用，给企业造成了一定的经济损失”。当地政府曾作出回应，截至目前，剩余土地范围内的企业正在搬迁或商洽中。多名律师则认为，当地政府显然在该事件中已违约。业内人士分析称，近几年来，营口曾在房地产产业上“一路狂奔”，成为地产投资热土，而该事件背后则是当前营口土地财政“后遗症”的一个缩影。

　　无法交付的土地

　　西市区新兴大街南、西发路东。

　　一片土地被围墙围了起来，一标有“酒店”的楼房，玻璃门紧锁。留守人员介绍，此处原计划作为一地产项目“售楼中心”，后改为了酒店，但也很快倒闭了。围墙内，杂草丛生，一辆报废的汽车趴在泥土里，施工机械散乱地堆放着。

　　该地块是晟恒地产5年前受让土地中的一部分。王昆向记者描述，剩余土地是相邻几家企业的部分原有占地。来自晟恒地产与营口国土局签订的“出让合同”印证，出让宗地编号为2010M—7，面积82944平方米。

　　2011年，营口房地产开发已是热火朝天，晟恒地产作为招商引资企业进驻营口。王昆回忆，在那波热潮中，2010M—7地块总价达1.244亿元，曾连续三次出让。2011年4月2日，晟恒地产以底价摘得该地块，摘牌价格为每平方米1500元，用途为商业、居住用地，开发投资总额不低于49767万元。“出让合同”要求，该项目在签订合同之后，应在2011年10月10日之前开工，在2013年10月10日之前竣工。

　　“国土部门按合同约定应在6个月内交付土地，但5年多过去了，交付日仍遥遥无期。”王昆说，晟恒地产按约定在合同签订后10日内，付清该宗土地使用权和全部价款，并交纳税费550多万元，总计1.3余亿元。营口市土地储备交易中心的《成交确认书》对该数额予以佐证。

　　多名知情者对此解释，按“出让合同”约定，在2011年10月5日前将出让宗地交付给晟恒地产，但当地政府没有实现对该宗土地上的企业搬迁安置，致使拆迁进展缓慢，营口国土局无法按时交付土地。

　　记者获得的一份《营口市西市区人民政府常务会议纪要》显示，当地政府承认，“当时，区里承诺于2011年11月亮地，但由于动迁原因，至今仍未交付土地使用，给企业造成了一定的经济损失”。 王昆坦言，签订土地出让合同初期，经过晟恒地产争取，当地政府曾陆续部分交付待开发土地。他回忆介绍，晟恒地产搭建了“销售中心”，将施工设备运进场地，然后也是什么也做不了。随之而来的，晟恒地产出现资金困难，王昆本人被法院列入信用“黑名单”。

　　在上述“会议纪要”里，西市区政府“经研究决定，同意给予企业一定的经济补偿”，“形成的区级财力部分即征即返，最高返还金额不超过5000万元”。晟恒地产方面介绍，该决议最终没有得以落实。

　　在此“蝴蝶效应”之下，营口国土局、西市区政府作为违约方，站在了营口仲裁委的仲裁庭上。

　　1.3亿元土地出让金去向之谜

　　营口仲裁委有关人士解释，各方除第一次和解外，营口仲裁委在2015年曾对该案作出裁决，营口中院在2016年“通知”该委要求重新裁定马智权介绍，两次仲裁请求内容并不一致，前一次是土地出让金规划及利息赔偿等，后者是解除“出让合同”。2015年，晟恒地产向营口仲裁委提出仲裁申请，被申请人为营口国土局，“第三人”是该地块所地处的西市区政府。2015年9月15日，营口仲裁委对该案作出《裁决书》，认为营口国土局单方面长期违约，裁决“出让合同”予以解除，返还晟恒地产土地出让金1.24亿元、赔偿550多万元税费，按日0.06%承担自2011年10月6日至2015年6月25日期间的违约金。西市区政府负连带责任。王昆介绍，按裁决比例赔偿，营口国土局需支付1亿元左右违约赔偿金，如按照“出让合同”约定的千分之一进行赔偿，则需要支付1.69亿元。

　　营口国土局不服该裁决，亦未执行，并向营口中院提出撤销以上裁决的申请。2016年1月19日，后者向营口仲裁委发出的“2015营仲复字第00018号”通知称：“经本院审理及本院审判委员会讨论，原裁决关于违约金的裁决是否偏高?根据相关的法律规定，本院要求你委接到本通知30日内重新仲裁” 。

　　同年3月16日，营口仲裁委向晟恒地产发出通知，“决定对本案重新裁决”。马智权介绍，该案件目前仍在仲裁阶段，其他事宜需等仲裁结果出来后再做评论。12月13日，营口市一要求隐去姓名的官员解释，当地政府在该案中没有兑现“出让合同”中的承诺，应该承担相应责任。他介绍，截至目前，案件已到营口市政府层面，政府与企业之间在赔偿数额上存在分歧。

　　北京市多名律师对此认为，当地政府在该事件中显然已违约。律师解释，如果“裁决书”内容超过了合同协议内容，仲裁事项超出了合同约定范围，如查实，应当撤销“裁决书”中的超裁部分，而只有在仲裁裁决所根据的证据是伪造的或对当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的情况下，才能撤销“裁决书”。她坦言，而在该案中，营口中院以“通知”形式，直接要求撤销营口仲裁委作出的上述《裁决书》，涉嫌违规。

　　土地财政“后遗症”

　　西市区政府在给媒体的回函中介绍，截至目前，2010M—7地块已完成征收6万多平方米，剩余土地范围内的企业正在搬迁或商洽中。业内人士分析认为，晟恒地产“1.3亿土地出让金”风波背后，则是当前营口土地财政“后遗症”的一个缩影。记者调查获悉，晟恒地产事件在营口地产界也并非个例。

此前几年时间里，营口在房地产产业上“一路狂奔”，成为众多地产商投资热土。一组公开数据描述，在2011年，营口全年固定资产投资875.8亿元，其中房地产开发完成投资就达266.1亿元;2012年，房地产占到营口经济发展的30%，营口房地产的税收占所有财政收入的45.8%。在此热潮下，甚至众多年轻人借资，一头扎入地产业。

　　营口是1985年国家批复享受沿海开放城市特权的城市，处于东北亚经济圈和环渤海经济圈的核心区域。早在今年7月，曾有媒体记者曾在营口调查获悉，营口市2014年固定资产投资就开始锐减，同比下滑8.6%，2015年同比下滑了22%。营口市政府网站内容显示，2015年固定资产投资(不含农户，下同)906.2亿元，其中，建设项目投资801.3亿元，房地产开发投资104.9亿元。

　　上述业内人士回忆称，2013年左右，营口房地产业断崖式下跌，一度被媒体频频解读为“鬼城”。该报记者在当年的调查显示，营口沿海产业基地26个项目有一半左右未完工或者未营业;具备入住条件的项目平均入住率不到10%。当地一官员曾感慨，营口对地产业的重视和依赖，一定程度上影响了其他产业的升级发展。

　　营口市前任市长葛乐夫在2015年公开表示印证，其经济总量小、债务压力大、财政支撑能力弱的问题还没有解决。与之伴随的是，营口房价的下跌，营口市2015年年度统计公报显示，与2014年房价相比，2015年同比跌幅为3%。当地人介绍，营口市区目前优势位置楼盘单价在5000多元/平方米，一般位置楼盘单价仅3000多元/平方米。

　　在2012年楼市鼎盛时期，营口房地产开发协会副秘书长、颐中地产机构执行董事毛文涛评价营口楼市，称“大跃进”现象严重。他公开表示，地产开发商和政府太急功近利，企图把5~10年的开发规模集中在2年完成，使市场在调控后迅速陷入滞销泥潭。

　　该业内人士坦言，其背后土地财政“后遗症”也随之暴露出来。公开数据佐证，2015年全年，营口市全市国有土地使用权出让收入11.5亿元，与前一年相比，直线下降81.8%。